Passo a Passo para Montar a Incorporadora

Planejamento e Estruturação Empresarial
Definição do Modelo Jurídico: A forma mais comum e recomendada é criar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para cada empreendimento, separando os riscos de cada projeto.
CNPJ e CNAE: Abertura da empresa com o CNAE específico de incorporação imobiliária (geralmente 4110-7/00), que não se enquadra no Simples Nacional.
Due Diligence Imobiliária: Analisar profundamente a regularidade técnica, econômica e jurídica do terreno a ser adquirido, verificando dívidas do proprietário e restrições na matrícula.
Estudo de Viabilidade (Técnico e Financeiro)
Análise de Produto: Definir o público-alvo, o tipo de empreendimento (residencial/comercial) e a localização.
Estudo Econômico: Calcular o VGV (Valor Geral de Vendas), custos de obra, taxas, impostos e margem de lucro.
Projeção de Caixa: Definir as fontes de financiamento (recursos próprios, bancos, investidores).
Aquisição do Terreno e Projetos
Compra ou Permuta: Firmar o contrato de aquisição do terreno (compra direta ou permuta física/financeira com o proprietário).
Projeto Arquitetônico: Desenvolver os projetos e submetê-los à prefeitura para aprovação.
Obtenção do Alvará: Aprovação dos projetos e obtenção do alvará de construção.
Registro da Incorporação (Etapa Crítica)
O registro no Cartório de Registro de Imóveis é obrigatório para vender unidades na planta. Sem ele, a venda é crime.
Documentos para o Cartório:
Matrícula atualizada do terreno.
Projeto aprovado pela Prefeitura.
Memorial Descritivo (especificações de materiais e acabamentos).
Minuta da Convenção de Condomínio.
Certidões Negativas do incorporador e do terreno (fiscais, cíveis, criminais, trabalhistas).
Orçamento de custo global da obra.
Termo de Patrimônio de Afetação (recomendado para dar segurança aos compradores).
Comercialização e Execução
Lançamento: Após o registro, iniciar o marketing e a venda das unidades (na planta ou durante a obra).
Construção: Contratar uma construtora (ou a própria incorporadora pode assumir, se estruturada para isso).
Gestão: Acompanhar o cronograma de obra e financeiro.
Finalização e Pós-Venda
Habite-se: Obtenção do documento final da prefeitura após o término da obra.
Averbação e Individualização: Registrar o “habite-se” e a Convenção de Condomínio para individualizar as unidades.
Entrega: Entrega das chaves aos compradores e início do período de garantia técnica.
Dicas essenciais:
Atuação Local: Familiarize-se com as leis municipais de zoneamento e o entendimento dos cartórios locais, pois podem variar.
Equipe Especializada: Conte com advogados imobiliários, contadores e engenheiros experientes.

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